Áp lực từ chi phí đầu vào xây dựng gia tăng đã khiến các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược kinh doanh, tập trung phát triển các dự án chung cư cao cấp và hạng sang, khiến giá chung cư trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội liên tục tăng theo. Xung quanh vấn đề này, phóng viên báo Tin tức đã phỏng vấn ông Trần Quang Trung, chuyên gia bất động sản (BĐS), Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng BĐS (OneHousing) để làm rõ.
Giá chung cư tại thị trường Hà Nội duy trì đà tăng mạnh từ đầu năm đến nay xuất phát từ những nguyên nhân nào, thưa ông?
Riêng quý II, quý III/2024, thị trường căn hộ Hà Nội có xu hướng tăng giá mạnh. Theo dữ liệu của OneHousing, kết thúc quý III/2024, giá trị trung bình cho các căn hộ mới mở bán đã lên tới gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý II.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, nhưng chủ yếu do áp lực từ nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào xây dựng của doanh nghiệp phát triển dự án tăng cao như: Chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm, giá nguyên vật liệu… đều đang đội lên không ít. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, các dự án để sở hữu vị trí đẹp, trung tâm, doanh nghiệp phải đầu tư số tiền khổng lồ. Khi giá đất cao, chủ đầu tư phát triển sản phẩm bình dân chắc chắn sẽ lỗ.
Với những vị trí đẹp, chủ đầu tư phát triển dự án sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm, nên giá nhà rẻ khó có thể xảy ra. Việc phát triển các sản phẩm bình dân trong bối cảnh hiện nay gặp nhiều khó khăn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư thường phải phát triển các dự án cao cấp để đảm bảo lợi nhuận, kéo theo đó là sự dịch chuyển phân khúc căn hộ tại Hà Nội.
Ông có thể cho biết rõ thêm về sự chuyển dịch phân khúc căn hộ tại Hà Nội, thưa ông?
Việc các chủ đầu tư chuyển hướng sang phát triển các dự án cao cấp và hạng sang kéo theo sự dịch chuyển trong nhu cầu của khách hàng. Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là một trong hai đầu tàu kinh tế của Việt Nam. Với việc di dân cơ học, công ăn việc làm tập trung và là nơi phần lớn mọi người đều mong muốn an cư lạc nghiệp… khó có thể khiến giá BĐS ở các đô thị này hạ giá thấp. Bộ Xây dựng vừa đưa ra dự báo, giá BĐS nhà ở các phân khúc có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo Luật Đất đai 2024.
Thực tế, sẽ có những dự án giá trị còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường BĐS Hà Nội tăng giá chóng mặt thời gian qua. Đặc biệt, các dự án mới ra hàng tiếp tục nằm tại các đại đô thị quy mô lớn ở khu Đông và khu Tây Hà Nội. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị chất lượng cao vẫn lớn và thị trường vẫn có triển vọng tăng trưởng tích cực thời gian tới.
Vậy, ông có dự báo gì về nguồn cung căn hộ trong những tháng cuối năm 2024, đầu năm 2025, nhất là khi giá căn hộ Hà Nội hiện nay có khả năng tiệm cận giá của TP Hồ Chí Minh?
Kết thúc quý III/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 70 triệu đồng/m2, tăng 7,6% so với quý trước. Sự tăng trưởng này cho thấy sức nóng của thị trường và khả năng tiệm cận mức giá của TP Hồ Chí Minh trong tương lai gần. Nếu như trước đây giá các căn hộ tại vị trí trung tâm trên dưới 100 triệu đồng/m2, khách hàng đã cảm thấy quá cao, thì hiện nay, với những dự án căn hộ ở vị trí đẹp, giá có thể lên tới 200 triệu đồng/m2. Nếu đạt được các tiêu chí: Có cộng đồng, dịch vụ đẳng cấp, đầy đủ tiện nghi… nhiều khách hàng vẫn sẽ chấp nhận chi trả.
Trong quý IV/2024, thị trường sẽ có khoảng 10.000 căn hộ mở bán, tăng 3,2 lần so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu mua vẫn lớn. Hết năm 2024, dự báo sẽ có khoảng 29.000 căn hộ mở bán và sang 2025, nguồn cung căn hộ cao cấp hay căn hộ nói chung tại trường Hà Nội vẫn chưa có nhiều cải thiện so với năm 2024. Quỹ đất phát triển tại các quận trung tâm Hà Nội đang hữu hạn, thời gian tới người mua nhà sẽ phải dịch chuyển ra xa trung tâm, đơn cử như các dự án đang phát triển hiện tại như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 hay sang huyện Đông Anh hoặc Thanh Trì…
Bộ Xây dựng vừa có công văn yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, rà soát hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch, môi giới, nhất là các khu vực, dự án, khu chung cư có hiện tượng tăng giá bất thường. Trên cơ sở tổ chức kiểm tra, nắm bắt tình hình, làm rõ nguyên nhân gây ra biến động giá của từng loại hình BĐS chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất ở và điều tiết đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.
Động thái này nhằm kiểm soát việc tăng giá BĐS, đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các địa phương, tránh ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS và hướng tới đảm bảo chỗ ở cho các tầng lớp nhân dân; đồng thời, hạn chế tình trạng người dân để đất trống, thực hiện hành vi đầu cơ, mua bán trao tay, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường BĐS.
